Lo que debes saber sobre la vivienda en la separación
Una separación siempre es una situación delicada en la que hay muchos aspectos que la hacen más o menos conflictiva y el reparto de las propiedades suele resultar foco de problemas.
Nuestra experiencia y especialización en este tipo de operaciones hará que el reparto o la gestión de propiedades en vuestra separación sea menos compleja y conflictiva.
Un buen asesoramiento jurídico y fiscal que beneficie a ambas partes por igual y una tramitación transparente y equitativa en la valoración o comercialización de las propiedades, será la base de nuestra gestión.
Ningún interés antepuesto, la mejor y más completa información ofrecida a tiempo real a ambas partes y nuestra experiencia y profesionalidad en la intermediación conseguirán el mejor acuerdo posible para vosotros.
Proceso de venta:
· Valoración del inmueble
· Puesta en conocimiento del valor de mercado del inmueble a las partes interesadas
· En caso de estar de acuerdo, firma de los encargos de venta oportunos.
· Inicio de proceso de publicitación y venta del inmueble
· Las posibles ofertas por el mismo se harán llegar a ambas partes por igual .
· Las negociaciones, si las hubiera, se coordinarían con ambas partes.
· La firma de los contratos oportunos para realizar la venta del inmueble se coordinarán en los plazos y formas acordados previamente con ambas partes
Si la separación o divorcio son amistosos, serán los cónyuges en el convenio regulador los que decidan qué hacer con la vivienda familiar. Si queréis una valoración real del valor de mercado de la vivienda puedes contratar ese servicio haciendo click aquí.
Este convenido debe ser aprobado por un Juez, que dará su aprobación siempre y cuando no resulte dañino para los hijos o “gravemente perjudicial” para alguno de los cónyuges.
Y si no se ponen de acuerdo ¿Qué ocurre con la vivienda?
A) Si hay hijos
A.1 El artículo 96 del Código Civil dice “
En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. La única excepción posible es que los hijos tengan otro lugar en qué vivir junto con el progenitor custodio y no tengan necesidad de la vivienda familiar. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando el padre o madre que ejerce la guarda de hecho mientras se tramita el divorcio, se mude a otra vivienda llevándose consigo a los hijos y decidan establecerse allí.
Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente protegiendo a la parte que mayor protección necesite.
A. 2 En los casos de custodia compartida:
El Juez puede optar por
A.2.1 Domicilio rotatorio de los padres. La vivienda se atribuye a los hijos menores y son los padres los que cambian de domicilio según el periodo en que ejercen la guarda. Lo habitual es cada semana, o cada 15 días.
A.2.2 Determinar que el uso de la vivienda corresponda al cónyuge más desprotegido (aunque no sea titular de la vivienda)
Para valorar cuál de los cónyuges necesita una mayor protección se tendrán en cuenta, además de los recursos económicos y las opciones de habitar en otra vivienda, la edad y estado de salud de los hijos que quedan a cargo de uno y otro cónyuge, la titularidad del bien, si hay otras viviendas, etc…
Cuando los hijos tengan 18 años o más, sean económicamente dependientes y convivan con uno de los cónyuges, también se tendrá en cuenta por parte del Juez a la hora de decidir sobre quién residirá en la vivienda, pero no es determinante. Se trata de un punto más.
2. Si no hay hijos
¿Qué valora el Juez para considerar quién es más necesitado de protección?
- La situación económica de cada uno de los miembros de la pareja.
- Opciones de acceder a otra vivienda. Si puede vivir en otro lugar, tanto porque sea de su propiedad, como si puede alquilar una vivienda, o si un familiar puede cederle una.
- Su estado de salud. Si tiene o no enfermedades o discapacidad. Si necesita tratamiento y la vivienda está cerca del lugar en el que deben atenderle…
- La titularidad de la vivienda. Otro punto que también tiene en cuenta el Juez es quién es propietari@ de la vivienda y el perjuicio que puede causarles por no disponer de la misma.
A) Si la titularidad de la vivienda pertenece a uno solo de los cónyuges
Puede darse el caso que la titularidad sea sólo de una de las partes, bien porque la adquirió previamente al matrimonio, por haberlo recibido en herencia o por haberlo comprado con carácter privativo.
Lo habitual, es otorgar el uso de la vivienda a quien es titular, aunque puede darse el caso que el Juez, de forma temporal permita al no titular residir en el inmueble por considerarlo más necesitado de protección.
B) Si la vivienda pertenece a ambos
Lo habitual es vender la vivienda y repartir el beneficio entre ambos o que una de las partes se quede la vivienda abonando a la otra parte su parte correspondientes.
En el caso de haber deudas, se repartirán equitativamente.
Ahora bien ¿Cuánto vale la vivienda?
¿Cómo venderla?
C) ¿Y si la vivienda es de un familiar de uno de los cónyuges?
Los familiares que ceden su vivienda de forma gratuita al matrimonio no tienen la obligación de soportar su uso tras el divorcio, ya que la Ley contempla que la atribución de la vivienda en el divorcio es cuestión de familia y no de terceras personas.
D) ¿Y si la vivienda es de una de las partes pero la hipoteca la han pagado los dos?
Puede ocurrir que la titularidad de la vivienda esté a nombre de una de las partes y que ambos hayan pagado todo o parte de la misma.
En este caso, el cónyuge no titular puede reclamar los pagos que ha realizado por dicho concepto.
Si, aunque tienes que tener en cuenta varias cuestiones.
1. ¿Cuál es tu régimen matrimonial? Si estás casado en régimen de conquistas (a medias), que es lo habitual en Navarra, mientras no esté ratificado el convenio regulador y tengas la sentencia de divorcio, todo lo que compres será para la sociedad conyugal, es decir para los dos.
¿Eso significa que no puedo comprar hasta que se termine con todo?
No. Si tu cónyuge te autoriza a comprar con carácter privativo (solo para ti) no hay problema. Lo que adquirieras con su autorización será solo tuyo. Para ello, tiene que firmar en la Escritura Pública de Compraventa ante Notario dicha autorización. Te recomendamos que también lo firme en los contratos privados para no encontrarte con problemas si después se niega a firmarlo.
2. Si estás casado con capitulaciones matrimoniales en régimen de separación de bienes, sí puedes hacerlo sin autorización.
Si quieres comprar vivienda protegida tendrás que esperar a realizar la extinción del condominio o compraventa de las viviendas que tengas en este momento.
Que si una parte decide asumir la totalidad de la hipoteca, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico a la otra parte.
Hay que tener en cuenta que el banco tiene que autorizar la operación, ya que para ellos supone la pérdida de una de las garantías de pago. Puede ocurrir que ahora el banco solicite incluir un avalista para acceder a la modificación de la hipoteca (se llama novación).
¿Si el banco se niega a hacer la novación de la hipoteca para quitar a uno de los titulares? Si aún y todo se continúa con la extinción del condominio, ese titular se queda sin su parte de la propiedad pero manteniendo ante la entidad financiera todas sus obligaciones de pago (independiente que haya hecho un contrato privado con el resto de titulares de la hipoteca). Es decir, si la parte propietaria de la vivienda no paga el préstamo, tiene que asumirlo esa persona que sigue estando como titular del préstamo.
No, aunque la propiedad sea solo tuya. Como se trata de la vivienda habitual no puedes vender sin autorización expresa de tu esposa o pareja de hecho mientras esté residiendo en ella.
Si, si su uso no resulta posible durante un periodo superior a dos años como consecuencia de sentencia judicial de separación o divorcio, o por la que se acuerden medidas de los hijos comunes habidos en la pareja estable.
En la solicitud a Gobierno de Navarra tienen que indicar esta circunstancia y ofrecerla al Gobierno de Navarra.
Aquí puedes ver cómo se realiza el ofrecimiento a Gobierno de Navarra (que habitualmente rechaza) y uno de los requisitos que pone es que previamente se la hayas ofrecido a la persona quien tiene asignado el uso de la vivienda.
Que se puede solicitar judicialmente o notarialmente la venta del bien común.
¿Cómo se hace?
A) Pidiendo a los tribunales una acción de división. Tendrá lugar un juicio, en la que también será necesaria la intervención de un perito judicial que tasará el bien y que terminará con la sentencia que decretará la venta del inmueble mediante subasta pública.
La tasación judicial puede ser impugnada, por lo que en el recurso será necesario también la intervención del perito tasador de la parte que impugna con lo que los gastos van subiendo.
Una vez fijado el precio, el secretario judicial señala la fecha y hora para la celebración de la subasta pública.
En esta subasta pueden pujar por el inmueble los propietarios que pusieron el procedimiento judicial, terceras personas, pero NO el o los propietarios que se negaban a vender el inmueble.
Una vez finalizada la subasta el inmueble se adjudicará al mejor postor de los participantes y se le entregará el dinero obtenido descontando los gastos judiciales a los propietarios.
B) También puede solicitarse ante notario si hay acuerdo entre las partes acerca de las condiciones particulares en las que debe celebrarse la subasta, que se llevará a cabo de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado.
Ninguna de las opciones anteriores son las idóneas porque el precio que se alcanza suele ser menor que en el mercado libre. En Hábitat, somos especialistas en separaciones y podemos ayudaros a vender las propiedades mediando entre las partes para que todos consigáis el precio más alto posible sin necesidad ni tan siquiera de veros.
El proceso es el mismo que con la vivienda libre, salvo que en vuestro caso tendréis que notificar a Gobierno de Navarra la partición aquí: https://www.navarra.es/home_es/Servicios/ficha/2770/Notificacion-de-adjudicacion-de-participacion-de-vivienda-protegida
La extinción del condominio significa la división del bien en común.
Hay que saber que comunidad de bienes, condominio, proindiviso (si la cosa no es divisible) o copropiedad son términos que hacen referencias a situaciones idénticas desde el punto de vista legal.
Se realiza la extinción o disolución de condominio para finalizar con la situación de copropiedad y solo puede realizarse entre los titulares del bien.
1. Para quien se queda el bien
Pago de Actos Jurídicos Documentados. En Navarra en este momento está al 0,5%. Hay que abonarlo sobre el % de la propiedad que recibes, no sobre la totalidad.
Notaría
Registro de la Propiedad
Hay que estudiar bien si compensa hacer una extinción del condominio o una compraventa. Más información en la siguiente pregunta.
2. Para quien deja de ser titular del bien
En Navarra, la extinción de condominio no tributa en el IRPF porque se considera que no hay alteración patrimonial, ni ganancia o pérdida patrimonial, y por tanto no hay que pagar IRPF.
No obstante, la ley prohíbe también actualizar el valor del inmueble. Por ello considera que, si se cobra una compensación económica actualizada al valor del inmueble, ésta no tendrá incidencia en el IRPF del que la perciba.
El valor del inmueble tampoco se actualizará para el que se lo queda, compensando a los otros. Por ello, si en un futuro transmite dicho inmueble, tendrá que consignar como valor de adquisición el que inicialmente tuvo, prescindiendo del valor fijado en la extinción de condominio.
Porque depende de los casos, hay que hacer números. En inmobiliaria Hábitat nos hemos encontrados muchos casos en los que el propietario que se queda con el bien, sale muy perjudicado al vender el inmueble después.
Pongo un ejemplo. María y Juan se separan y ambos deciden que sea María quien se quede con la vivienda familiar residencia habitual. La casa la adquirieron al 50% cada uno, en un precio de 100.000€. Hoy han considerado que la vivienda vale 200.000€, por lo que acuerdan que María entrega a Juan 100.000€.
Pasados 2 años, María quiere vender la casa y lo consigue en 200.000€.
¿Qué impuestos tiene que pagar María en total?
Por la extinción del condominio a Juan: 100.000 * 0,5% de Actos Jurídicos Documentados a Gobierno de Navarra = 500€ + gastos de Notaría y Registro de la Propiedad
Por la venta de la vivienda, si no reinvierte la totalidad en vivienda habitual = 200.000€ – 100.000€ que pagaron por la casa en origen = 100.000€
De este importe, le corresponde pagar por Incremento Patrimonial en la declaración de la renta del año siguiente: 25.380€
María pagará al Ayuntamiento plusvalía municipal por su 50% de origen hasta la fecha de venta + del otro 50% que le corresponde, pagará plusvalía únicamente del tiempo desde que es propietaria, es decir, desde que se hizo la extinción del condominio, aunque ¡CUIDADO! Pese a que la Ley de Haciendas Locales así lo indica, hay Ayuntamientos que se lo saltan y emiten carta de pago del 100% de la plusvalía desde el momento de la adquisición original (con el máximo de 20 años).
Ahora bien ¿Y si lo hubiesen hecho de forma diferente?
María compra a Juan su 50% por 100.000€ y paga el 6% en concepto de Impuesto de Transmisión Patrimonial = 6.000€ + Notario y Registro.
Juan paga plusvalía sobre el 50% de la vivienda desde que la compraron hasta que la ha vendido.
Juan, si no reinvierte todo el dinero que recibe en vivienda habitual, tendrá que pagar a Hacienda por Incremento Patrimonial 100.000€ de precio de venta – 50.000€ (el 50% de 100.000€) que le costó su parte de la vivienda en origen (aquí también hay que sumar los gastos de la compra, pero no voy a entrar al detalle) = 50.000€ de beneficio, por lo que pagará a Hacienda= 12.380€
María vende la vivienda pasado el tiempo en 200.000€. Le corresponde pagar a Hacienda por Incremento Patrimonial lo siguiente:
200.000€ precio de venta – 50.000€ (el 50% de 100.000€) que le costó su parte de la vivienda en origen – 100.000€ que le ha costado el 50% que le ha comprado a Juan = 50.000€ de Beneficio, por lo que pagará a Hacienda = 12.380€
María pagará al Ayuntamiento plusvalía municipal por su 50% de origen hasta la fecha de venta + del otro 50% que le corresponde, pagará plusvalía únicamente del tiempo desde que es propietaria, es decir, desde que Juan le vendió su parte hasta que vende.
Resultado final: Sin tener en cuenta el ahorro en el pago de la plusvalía, María ahorra más de 7.000€.
Como digo, hay que tener en cuenta muchos factores a la hora de tomar esta decisión, como puede ser la reinversión en vivienda habitual, el tiempo en el que se prevé que interese vender el inmueble… La mejor opción es consultar con un profesional que estudie tu caso concreto. Puedes contratar ese servicio haciendo click aquí