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Lo que debes saber antes de vender o comprar

El IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles o Contribución Territorial Urbana es un impuesto que el Ayuntamiento de la localidad donde está el inmueble emite a nombre del titular de la propiedad a fecha 1 de enero de cada año.

Hay ayuntamientos que fraccionan su pago en dos recibos, emitiéndose un recibo en mayo y otro en noviembre, y otros ayuntamientos emiten un único recibo normalmente en verano pero siempre a nombre del titular a fecha 1 de enero.

¿Eso significa que lo tiene que pagar ese titular? No. Depende de lo que se pacte.

Si en tu contrato de compraventa se indica que todos los gastos e impuestos que devenguen a partir de la entrega posesoria del inmueble van a tu cargo, le corresponde al anterior propietario (porque el devengo se produce con fecha 1 de enero independientemente de la fecha de pago)

Sin embargo, si indica que el comprador abonará todos los gastos que se giren desde la entrega de llaves, le corresponde abonarlo al comprador.

¿Y si no se ha indicado nada? A falta de pacto hay una sentencia del Tribunal Supremo que indica que el vendedor puede repercutir (pedirle que le abone) al comprador la parte proporcional del impuesto, en función del tiempo desde que es titular. Es decir, si una vivienda se escritura el 15 de mayo, el vendedor tendrá que pagar la Contribución porque se la giran directamente, aunque puede pedir al comprador que le abone el equivalente al importe del 16 de mayo al 31 de diciembre.

En un contrato de compraventa, las arras son la cantidad que se entregan como señal en concepto de anticipo a cuenta de la compraventa de un bien que se desea adquirir. ¿Qué tipos de arras se utilizan en Navarra en un contrato privado de compraventa?
  1. Las más habituales son las arras penitenciales (permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato), que vienen a decir que si yo, comprador, que te he entregado un dinero en concepto de señal, no continúo con la compra, pierdo el dinero que te he entregado y si tú, como vendedor, no continúas con la venta, tienes que devolverme la cantidad que te he entregado, y otra suma igual. De este modo, en caso de echarse atrás en la operación, ambas partes pierden lo mismo y las dos partes tienen la capacidad de elegir no continuar con la compraventa.
  2. Arras penales (indemnización para el supuesto de que exista un incumplimiento). La cantidad que se entrega es la que se pacta como indemnización penal para el caso que una de las partes no cumpliera con las obligaciones derivadas del contrato. Es decir, si quien incumple es el vendedor, el comprador puede exigirle la cantidad entregada y otra suma igual (como en las penitenciales u otra cantidad se pacta diferente) pero además, puede exigirle el cumplimiento del contrato, es decir, que le venda el bien si no han pactado lo contrario. Si quien incumple es el comprador, además de perder la cantidad entregada, el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato, es decir, que compre el bien, si no han pactado lo contrario. Este tipo de arras apenas se utilizan.
  3. Arras confirmatorias (entregadas como parte del precio) son un anticipo del precio y tiene fuerza vinculante. Es decir, si una de las partes incumple el contrato, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento (se le vendan, o que compra el bien), o la resolución de la obligación solicitando una indemnización aparte por daños y perjuicios. Se puede dar el caso que un comprador, aunque quiera comprar, no consiga financiación y resulte imposible que compre, en ese caso, no hay más opción que la resolución. Este tipo de arras no son habituales.

No. El mero retraso en el cumplimiento de la obligación no faculta a la parte cumplidora a resolver el contrato, sigue leyendo la pregunta siguiente.

Que hay que revisar el contrato que previamente habéis firmado. Si se trata de un contrato con arras penitenciales (el habitual), tanto comprador como vendedor están en su derecho de no continuar con la compraventa. En ese caso si es el comprador quien incumple pierde las cantidades entregadas y si es el vendedor quien incumple, tiene que devolver al comprador la cantidad recibida y otra suma igual.

Si se trata de arras confirmatorias o penales, puedes exigir el cumplimiento del contrato o instar su resolución solicitando que te devuelva las cantidades que hayas adelantado + indemnización por daños y perjuicios.

En cualquier caso, el primer paso es y si no se ha alcanzado acuerdo previo por escrito, una vez vencido el plazo máximo de elevación a Pública Escritura, solicitar al Notario que haga un requerimiento notarial a la parte contraria emplazándoles a acudir a notaría para formalizar la compraventa con una hora y fecha determinados. Salvo que en el contrato privado se haya pactado algo diferente, lo habitual es dar un plazo de un mes y un día.

Si no se presentan las partes el día y hora de firma de escrituras requerido, lo recomendable es intentar una resolución de forma extrajudicial, que si se llega a acuerdo hay que formalizar por escrito, y en el caso que el acuerdo amistoso resulte imposible, habrá que iniciar un proceso judicial contratando abogado y procurador y será el Juez quien determinará en cada caso.

Nada, siempre y cuando no haya una cláusula específica lex comissoria.

El mero retraso en el cumplimiento de la obligación no faculta a la parte cumplidora a resolver el contrato. Para instar a su cumplimiento o resolverlo, el primer paso es realizar un requerimiento notarial en el que se le emplace al cumplimiento del contrato y en caso de no cumplimiento, resolver el mismo.

Es una notificación de una persona a otra persona (física o jurídica) por medio de un Notario en la que deja constancia de un hecho ante la persona requerida para que adopte una determinada conducta. Tiene plena validez jurídica al ser realizada por un fedatario público.

Tiene un coste aproximado de 200€

Es el documento que garantiza que la vivienda cumple las  condiciones mínimas para el uso residencial. Es expedido por el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra.

Para renovar la cédula de habitabilidad si la tienes caducada o para obtener una cédula de una vivienda ya existente, es necesario aportar la siguiente documentación:

Copia de la escritura de la vivienda.
Si la vivienda ya cuenta con cédula de habitabilidad, fotocopia de la misma o número de cédula. 
Documento específico que puedes dercargar aquí.

¿Dónde presentar la documentación?

Personalmente: C Alhondiga nº 1, 1º de Pamplona 848 42 75 70 Dpto. de Vivienda de Gobierno de Navarra . Puedes ver otros lugares de presentación clicando en https://www.navarra.es/home_es/Servicios/AtencionCiudadana/Oficinas.html

Telemáticamente: Puedes pinchar aquí. El acceso se realiza con certificado digital, Clave, DNI electrónico o DNI + PIN.

¿Cuánto dinero cuesta la renovación? Es un trámite gratuito

1.Con carácter general se considerará vivienda habitual la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del sujeto pasivo o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo o inadecuación de la vivienda en razón de la minusvalía u otras análogas justificadas.

2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del sujeto pasivo debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio sujeto pasivo, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Cuando el sujeto pasivo disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el cargo o empleo.

Es un registro público de carácter oficial en el que se inscriben, para conocimiento general de todos los ciudadanos, los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles así como todos los demás derechos reales que recaigan sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.).

Gracias a la inscripción en el Registro, somos reconocidos oficialmente como propietarios. Podemos disponer de nuestro derecho, vendiendo o hipotecando, y cualquiera que tenga interés en comprar una propiedad a o constituir sobre ella un derecho, podrá tener a su disposición toda la información necesaria para poder decidir en igualdad de condiciones y sin sobresaltos. Además, inscribiendo tenemos la seguridad de que nadie podrá privarnos de nuestro derecho o disponer de él de forma fraudulenta.

Es un documento público que indica la titularidad de una propiedad, su descripción, dónde se ubica y si tiene algún derecho o carga (usufructos, derechos de luces, embargos, hipotecas, etc…)

Sí, porque la inscripción en el Registro de la Propiedad es opcional, no obligatoria aunque sí conveniente.

Puedes hacerlo presencial y telemáticamente.

 

Presencialmente en el Registro de la Propiedad donde correspondan esas fincas y solicitar en persona la nota simple de cada una de ellas. Normalmente te la entregan 24 horas después y tiene un coste de 3,49€ por nota simple.

Los Registros de Navarra son:

Registro de la Propiedad nº 1 de Pamplona Avda. Pío XII 26, 1º Teléfono 948 19 99 10

Registro de la Propiedad nº 2 de Pamplona C Yanguas y Miranda 27, 3º Teléfono 948 24 36 63

Registro de la Propiedad nº  3 de Pamplona C Sangüesa 4, 5º Teléfono 948 15 03 69

Registro de la Propiedad nº 4 de Pamplona C Yanguas y Miranda 1, 7º Teléfono 948 22 53 64

Registro de la Propiedad nº 5 de Pamplona C Yanguas y Miranda 1, 4º Teléfono 948 22 49 38

Registro de la Propiedad nº 7 de Pamplona C Vuelta del Castillo 15 Teléfono 948 19 71 88

Registro de la Propiedad nº 8 de Pamplona C Sangüesa 4 Teléfono 948 24 55 93

Registro de la Propiedad nº 1 de Estella Plaza de la Coronación 2 C Teléfono 948 55 41 12

Registro de la Propiedad nº 2 de Estella Plaza de la Coronación 2 C Teléfono 948 55 41 14

Registro de la Propiedad de nº 1 de Aoiz C Pasaleku 1 Teléfono 938 33 60 06

Registro de la Propiedad de nº 2 de Aoiz C Nueva 1 Teléfono 948 33 44 38

Registro de la Propiedad nº 1 y nº 2 de Tudela C Frauca 3 Teléfono 948 82 74 00

Registro de la Propiedad nº 1 de Tafalla C San Martín de Unx 6 Teléfono 948 70 09 62

 

Si prefieres no desplazarte, puedes solicitar y recibir la nota simple en tu correo electrónico unas horas más tarde desde aquí www.registradores.org  Acceso al Registro Online – Nota simple de una finca – No soy usuario abonado y dispongo de tarjeta o paypal – Buscar por datos registrales 

Tiene un coste de 9,02€ + IVA cada nota simple.

Sí, si así lo pactan expresamente las partes.

Lo recomendable es añadir una cláusula de precario en la Escritura Pública, en la que se indique el plazo máximo de ocupación por la parte vendedora. Un precario implica no pagar renta por ese tiempo que se cede el inmueble, y es obligación de los ocupantes cuidar con diligencia y entregar el inmueble a la parte compradora en similar estado de conservación y haciéndose cargo de los gastos de comunidad y suministros durante ese plazo y respondiendo de los daños que desde el día de la firma de escrituras y hasta el día de la entrega de llaves pueda ocasionar la parte vendedora como consecuencia de su uso.

Para evitar que el vendedor permanezca en la vivienda más tiempo del acordado, se suele poner una cláusula penal en la que, por cada día de retraso en la entrega de llaves, abonen a la parte compradora una cantidad de por ejemplo, 150€. De esta forma el vendedor “tiene prisa” por cumplir lo acordado.

Si se acuerda que el vendedor pague un precio por permanecer en el inmueble, ya no estaremos hablando de un precario, si no de un alquiler con todas las obligaciones y derechos que le son inherentes.

Se exige más preparación para vender una lechuga (carnet de manipulador de alimentos) que para intermediar en la venta de un inmueble. Elige a un asesor inmobiliario no solo por su simpatía, sino porque sepa de lo que te está hablando.

Si eres comprador de una vivienda de 2ª mano en Navarra y tienes a tu cargo 2 ó más hijos, adquieres el pleno dominio sin que sea como consecuencia de la consolidación del dominio desmembrado con anterioridad, vas destinar la vivienda  a vivienda habitual y ni tú ni ningún miembro de la unidad familiar es propietario del como máximo el 25% de otra vivienda en Navarra ¡Enhorabuena! Si lo haces constar en la Escritura Pública de compraventa, pagarás un 5% en el Impuesto de Transmisión Patrimonial en lugar del 6%.  El tipo reducido (5%) se aplicará hasta 180.304 €.

Cuando compras una vivienda de 2ª mano, has sumar al precio de compra los gastos e impuestos que ascienden entre el 7,5 y el 8,5% aproximadamente.

Hasta junio de 2019 se calculaba en torno a un 10% de gastos totales de escrituras, pero como ahora la mayor parte de los gastos de la hipoteca los asume el banco, supone un abaratamiento importante para el comprador.

Los gastos e impuestos que debes abonar son:

  1. Los gastos de Notaría por la Compraventa de la vivienda
  2. Pago a Hacienda del 6% del precio de compra por el Impuesto de Transmisión Patrimonial.

Revisa en las preguntas anteriores si puedes acogerte al ahorro de un 1% en este impuesto.

  1. Los gastos de inscripción de la Compraventa en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio aunque sí altamente recomendable. Puedes consultar más información en las preguntas siguientes.

Puedes calcular el importe en nuestra calculadora de gastos haciendo click aquí.

  1. Aunque en Navarra habitualmente los honorarios de la inmobiliaria los paga el vendedor, hay ocasiones en las que es el comprador quien nos contrata y paga para asegurarse que todo esté bien, por ejemplo, que preparemos o revisemos el contrato de compraventa, que te acompañemos a notaría, que busquemos una vivienda concreta para ti….
  2. Los gastos ordinarios de Comunidad de Propietarios desde el momento de entrega de llaves
  3. Las derramas extraordinarias aprobadas por la Comunidad de Propietarios previo a la Escritura Pública de Compraventa si se ha pactado específicamente.
  4. Ayuntamiento donde esté la propiedad va a cobrar la Contribución Territorial Urbana (IBI) del año completo al vendedor, por ser titular a fecha 1 de enero, pero puede repercutirte a ti la parte proporcional del pago, salvo que se haya pactado lo contrario.

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* Los gastos e impuestos que aquí aparecen son aproximados

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